logo-scope-ratings

06. Apr 2017 Rating news  – Open-ended property funds

Scope bewertet den offenen Immobilienpublikumsfonds FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND mit einem Preliminary Rating von aAIF

Der derzeit noch im Aufbau befindliche Fonds hat bereits mehrere Objekte strategiekonform angekauft. Die Liquiditätssteuerung erfolgt effizient durch ein Cash Call-Verfahren und verhindert damit Verwässerungseffekte.

Der Anleger kann mit diesem Produkt in einen offenen Immobilienpublikums-AIF investieren, der gemäß Anlagebedingungen in überwiegend in Deutschland gelegene Immobilien investiert. Darüber hinaus müssen mindestens 51 Prozent der gesamten Jahresnettosollmieteinnahmen aus Wohnimmobilien stammen. 20 Prozent des Wertes des Sondervermögens kann für Projektentwicklungen erworben werden. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Das Asset Management ist an die INDUSTRIA WOHNEN GmbH ausgelagert.

Die Fondsauflage erfolgte zum 03.08.2015. Die Basis für diese Bewertung bildet eine durch den Asset Manager zur Verfügung gestellte umfangreiche Datenlieferung und ein Interview mit dem Asset Manager. Sobald der Fonds über einen vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahresbericht verfügt, wird das vorläufige Rating aktualisiert und in ein finales Rating überführt.

Eine regionale Diversifikation sollte aus Sicht von Scope unter Berücksichtigung der spezifischen Ausrichtung des Asset Managers in diesem Marktsegment zeitnah umsetzbar sein, wobei sich das Preisniveau für Wohnimmobilien in stark nachgefragten Metropolregionen auf einem historisch hohen Marktniveau befindet. An einigen Hotspots deutscher Großstädte zeigen sich nach Ansicht von Scope erste Überhitzungstendenzen. Viele Standorte abseits derer weisen jedoch aufgrund der Bevölkerungszunahme auch einen steigenden, zum Teil signifikanten, Wohnungsmangel auf. Daher sind Investments in den Wohnungssektor aus Sicht von Scope unter Berücksichtigung der entsprechenden regulatorischen Rahmenbedingungen, wie beispielweise Einschränkungen durch die Mietpreisbremse, durchaus ein sinnvolles Investitionskonzept.

Aus Sicht von Scope wird die bisherige Ankaufspolitik als positiv beurteilt. Ankäufe wurden zwar auch in peripheren Großstadtlagen getätigt, diese sind aber überwiegend durch Bevölkerungswachstum geprägt und mit einer guten Verkehrsanbindung versehen. Die Ausschüttungsrendite des Fonds soll nach Angaben des Asset Managers bei etwa drei Prozent liegen. Diese Annahme liegt dem Preliminary Rating zugrunde. Mit 3,16 Prozent zum Abschluss des ersten Rumpf-Geschäftsjahres zum 30.04.2016 wurde dieser Zielwert überschritten. Mit 3,4 Prozent zum Abschluss des ersten Rumpf-Geschäftsjahres zum 30.04.2016 konnte auch eine BVI-Rendite von mehr als drei Prozent erreicht werden. Aktuell liegt die BVI-Jahresrendite bei 5,0 Prozent per 28.02.2017.

Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt eine leicht überdurchschnittliche Bewertung im Vergleich zu der Peergroup der offenen Publikumsfonds, da die Liquiditätsanlage risikoarm und die Fremdfinanzierungsquote mit 19 Prozent als leicht erhöht im Kontext der offenen Publikumsfonds bewertet wird. Ein Währungskursrisiko besteht aufgrund der Inlandsinvestitionen und einer währungskongruenten Finanzierung in Euro nicht.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:

  • Erfahrener Asset Manager mit 1,6 Mrd. Euro AuM
  • Geringe Liquiditätsquote aufgrund Cash-Call-Verfahren geplant
  • Weitere regionale Diversifikation kurzfristig umsetzbar
  • Bereits mehrere Objekte strategiekonform angebunden
  • Kein Währungskursrisiko

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:

  • Portfolioaufbau in einem hochpreisigen Marktumfeld
  • Mglw. stärker eingeschränktes Mietsteigerungspotenzial durch rechtliche Rahmenbedingungen
  • Sehr geringe geografische Streuung durch Fokus auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt
  • Höhere Kosten im Rahmen der Bewirtschaftung möglich

Wichtige Hinweise und Informationen

Das Rating von Investmentfonds gibt die Meinung der Scope Analysis GmbH („Scope“) über das Risiko-Rendite-Profil des Invest-mentfonds als Eigenkapitalgeber eines Projekts oder Objekts wieder. Sofern nachfolgend der Begriff Asset Management Company verwendet wird, umfasst dieser sowohl Kapitalverwaltungsgesellschaften, Investmentgesellschaften, Verwaltungsgesellschaften als auch Investmentberatungsgesellschaften.

Scope Analysis GmbH ist keine Ratingagentur im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011 und (EU) Nr. 462/2013 (zusammen die „Ratingagenturen-Verordnungen“) und ist nicht als Ratingagentur im Sinne der Ratingagenturen-Verordnungen registriert. Das Rating von Investmentfonds ist kein Rating im Sinne der Ratingagenturen-Verordnungen und kann daher von Kreditinstituten, Wertpapierfirmen, Versicherungsunternehmen, Rückversi-cherungsunternehmen, Einrichtungen der betrieblichen Altersversorgung, Verwaltungs- und Investmentgesellschaften, Verwaltern alternativer Investmentfonds und zentralen Gegenparteien nicht für aufsichtsrechtliche Zwecke verwendet werden.

Die von der Scope Analysis GmbH verfassten Ratings sind keine Empfehlungen für den Erwerb oder die Veräußerung der Invest-mentfonds und beinhalten kein Urteil über den Wert des Investmentfonds.

Verantwortlichkeit
Verantwortlich für die Erstellung und Verbreitung des vorliegenden Ratings ist als Herausgeber die Scope Analysis GmbH, Berlin, Amtsgericht Berlin (Charlottenburg) HRB 97933 B, mit Geschäftssitz Lennéstraße 5, 10785 Berlin, und Geschäftsführern Florian Schoeller, Torsten Hinrichs und Dr. Sven Janssen. Das Rating wurde erstellt und verfasst von Sonja Knorr, Executive Director, Lead Analyst. Für die Genehmigung der Erstellung und Verfassung des Ratings verantwortlich: Gökhan Aydinli, Associate Director, Committee Chair

Ratinghistorie
05.04.2017 | Preliminary Rating | (P) aAIF

Datumsangaben der Veröffentlichung vorangegangener Ratings des Investmentfonds innerhalb der letzten zwölf Monate:
Das Rating betrifft einen neu aufgelegten Investmentfonds, der erstmalig durch die Scope Analysis GmbH bewertet wurde.

Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
Das Rating wurde von Scope Analysis GmbH unabhängig jedoch entgeltlich im Auftrag der Asset Management Gesellschaft erstellt.

Die INDUSTRIA WOHNEN GmbH hat ein Mitverbreitungs- und Mitveröffentlichungsrecht an dem vorliegenden Rating, der Zusam-menfassung des Ratings sowie dem Scope-Ratingsiegel entgeltlich erworben.
Soweit ein Asset Management Rating für die Anbieterin eines Investmentfonds durch die Scope Analysis GmbH erstellt wird, kann dessen Ergebnis bzw. dessen fortlaufende Aktualisierung zu Änderungen des Ratingergebnisses des vorliegenden Investment-fonds geführt haben.

Die Anbieterin hat keine Nutzungsmöglichkeit der Scope Analysis GmbH- Analysedatenbanken im Bereich offene Immobilienfonds / Spezial-AIF entgeltlich erworben.
Die Anbieterin hat kein Asset Management Rating bei der Scope Analysis GmbH entgeltlich beauftragt.

Wesentliche Quellen des Ratings
Verkaufsprospekt - Webseite der Asset Management Gesellschaft und des Anbieters - Jahresberichte -Halbjahresberichte des Invest-mentfonds - Angeforderte Detailinformationen - Datenlieferungen von externen Datenlieferanten – Telefon-Interview mit dem Fondsma-nagement - Presseberichte - sonstige öffentliche Informationen

Die Scope Analysis GmbH hat alle erforderlichen Maßnahmen getroffen, um zu gewährleisten, dass die dem Investmentfonds Rating zu-grunde liegenden Informationen von ausreichend guter Qualität sind und aus zuverlässigen Quellen stammen. Scope Analysis GmbH hat aber nicht jede in den Quellen genannte Information unabhängig überprüft.

Einsichtnahme des Auftraggebers vor Veröffentlichung des Ratings
Vor Veröffentlichung wurde dem Auftraggeber die Möglichkeit gegeben, das Rating und die maßgeblichen Faktoren der Ratingent-scheidung (Ratingtreiber) einzusehen, inklusive der für das Rating des Investmentfonds zugrundeliegenden zusammenfassenden Be-gründungen des Ratings (Rating Rationale). Dem Auftraggeber wurde anschließend mindestens ein voller Arbeitstag gewährt, um auf faktische Fehler hinzuweisen oder die Ratingentscheidung anzufechten und zusätzliche für das Rating wesentliche Informationen be-reitzustellen.

Der Ratingreport wurde nach dieser Einsichtnahme geändert. Das Rating wurde nicht geändert.
 

Methodik
Die für das Rating offener Immobilienfonds gültige Methodik ist unter www.scopeanalysis.com verfügbar. 

Haftungsausschluss
Zweck des Ratings ist es, eine Analyse und Bewertung von Investmentfonds durch die Scope Analysis GmbH hinsichtlich des Rendite–Risiko–Profils abzugeben. Dieses Rating ist nicht ein Bonitätsurteil.
Maßgeblich für den Inhalt und die Durchführung dieses Ratings sind die auf der Internetseite der Scope Analysis GmbH veröffentlichten Informationen unter www.scopeanalysis.com. Die Scope Analysis GmbH erstellt mit der gebotenen fachlichen Sorgfalt ihr unabhängiges und objektives Rating über die Risiken und die Chancen der beurteilten Investmentfonds zu einem bestimmten Stichtag, an dem das Rating erteilt wird. Daher sind künftige Ereig-nisse als ungewiss anzusehen. Deren Vorhersage beruht dabei auf Einschätzungen, so dass ein Rating keine Tatsachenbehauptung darstellt, sondern lediglich eine Meinungsäußerung, die sich anschließend auch wieder ändern und in einem geänderten Rating nie-derschlagen kann. Scope Analysis GmbH haftet folglich nicht für Schäden, die darauf beruhen, dass Entscheidungen auf ein von ihr er-stelltes Rating gestützt werden. Die von der Scope Analysis GmbH verfassten Ratings sind keine Empfehlungen für den Erwerb oder die Veräußerung der Investmentfonds. Das Rating sollte von den beteiligten Akteuren nur als ein Faktor im Rahmen der Anlageentschei-dungen betrachtet werden und kann die eigene Analyse und Bewertung eines Investors nicht ersetzen. Das Rating stellt somit nur eine Meinung zum relevanten Rendite–Risiko–Profil des relevanten Investmentfonds dar und trifft keine Aussage dahingehend, ob die betei-ligten Akteure einen Ertrag erzielen, das investierte Kapital zurückerhalten oder bestimmte Haftungsrisiken durch eine Beteiligung am In-vestmentfonds eingehen. Das Rating ist kein Bonitätsurteil hinsichtlich des Investmentfonds und beinhaltet kein Urteil über den Wert des Investmentfonds.

Die Scope Analysis GmbH geht bei der Erstellung eines Ratings davon aus, dass die zur Verfügung gestellten Dokumente und Informa-tionen vollständig sind, deren Inhalt korrekt ist sowie dass vorgelegte Kopien unverändert und vollständig den Inhalt der Originale wiedergeben. Daher übernimmt die Scope Analysis GmbH keine Garantie für die Richtigkeit und Vollständigkeit der verarbeiteten Infor-mationen.

Im Falle einfacher oder leichter Fahrlässigkeit eines gesetzlichen Vertreters oder eines Erfüllungsgehilfen ist die Haftung von Scope bei der Verletzung vertragswesentlicher Pflichten, insbesondere der Hauptleistungspflichten, beschränkt auf den typischerweise vorher-sehbaren Schaden. Im Übrigen ist die Haftung bei einfacher oder leichter Fahrlässigkeit ausgeschlossen. Sämtliche Schadensersatzan-sprüche mit Ausnahme solcher, die auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruhen, verjähren in zwei Jahren. Die Verjährung beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Die vorstehende Einschränkung der Haftung und die vorstehende Verjäh-rungsregelung gelten nicht für eine Haftung für Schäden bei einer Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit.
Der dem Rating zugrundeliegende Auftrag ist kein Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter.
Das Rating ist urheberrechtlich geschützt. Die gewerbsmäßige Verwertung, ohne eine schriftliche Zustimmung der Scope Analysis GmbH ist unzulässig. Ohne die vorherige ausdrückliche Zustimmung der Scope Analysis GmbH dürfen Ratings weder kopiert noch auf andere Weise vervielfältigt, gespeichert oder in irgendeiner Form weiterverbreitet werden, sei es ganz oder in Auszügen. Zitate aus den Ratings sind mit einer Quellenangabe zu versehen. Jede darüber hinaus gehende Nutzung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustim-mung durch die Scope Analysis GmbH. Auch eine Veröffentlichung des Ratings ohne Kenntnis der Scope Analysis GmbH ist nicht zu-lässig. Die Rechte der Veröffentlichung liegen vorbehaltlich der vertraglichen Einräumung von Mitveröffentlichungsrechten ausschließ-lich bei der Scope Analysis GmbH.

Kontakt
Scope Analysis GmbH,
Lennéstraße 5,
10785 Berlin
Fax +49(0)30 27891-100
Telefon +49 (0)30 27891-0
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE 814638226 

Contact

Scope Analysis GmbH    Phone: +49 (0)30 27891-0
Sonja Knorr    s.knorr@scopeanalysis.com
Sven Janssen    s.janssen@scoperatings.com
André Fischer    an.fischer@scopeanalysis.com