Scope Ratings a abaissé aujourd’hui le CICR (Corporate Issuer Credit Rating) de S.C.A. Réalités (Réalités) à B+, contre BB- jusqu’à présent. La perspective du CICR est Stable.

Cette décision fait suite à l’examen réalisé par Scope portant sur l’éventualité d’une dégradation de notation, engagé le 31 mars 2014. La révision à la baisse de la notation résulte de l’application par Scope de sa nouvelle méthodologie de notation des entreprises.

La notation B+ se justifie principalement par la croissance des parts de marché de la société, la croissance positive régulière de ses revenus et un important backlog en promotion immobilière (réservations enregistrées sur les programmes en cours de réalisation) représentant 4,4 fois le chiffre d’affaires de l’exercice 2013. Elle se justifie également par la faiblesse du ratio Loan-to-Value (rapport entre le montant de l’endettement et la valeur des actifs) de Réalités qui ressortait à 35% en 2013 et devrait rester à un bas niveau au cours de ces prochaines années, ainsi que par son ratio élevé de couverture des charges fixes par le FFO (5,1x). Celui-ci devrait, selon Scope, demeurer supérieur à 4,0x au cours de ces prochaines années.

Les facteurs négatifs de notation prennent en compte la faible taille de la société, sa forte exposition au caractère cyclique du marché immobilier français, le risque d’exécution généré par ses activités de promotion immobilière, sa diversification géographique limitée et sa situation de liquidité.

LES FACTEURS CLES DE LA NOTATION

Une exposition au caractère cyclique du marché immobilier français. L’exposition de la société au caractère cyclique du secteur immobilier français est amplifiée par la nature de son coeur de métier, la promotion immobilière, caractérisé par l’important délai qui court entre le démarrage et la livraison d’un programme. Ce risque est cependant partiellement atténué par le taux interne de pré-commercialisation requis de 40%.

Un petit promoteur immobilier. Avec un total d’actifs de 95 millions EUR fin 2013, Réalités est un acteur de taille relativement modeste sur le marché français de la promotion immobilière. Cette particularité limite les opportunités de bénéficier d’économies d’échelle. Ceci se traduit par une marge brute relativement faible, 17% en 2013 (à comparer à une moyenne de marché de 20-30%). Néanmoins, la croissance de Réalités devrait se poursuivre et favoriser la progression des économies d’échelle.

Une diversification géographique limitée. Les principaux marchés de Réalités se situent dans l’ouest de la France. L’essentiel des revenus est réalisé à Nantes (57%), Angers (19%) et Rennes (12%). Nantes présente des perspectives économiques positives et une croissance prévisionnelle de sa population de 100.000 habitants (+ 16%) au cours des 20 prochaines années. Scope estime que cette évolution favorise la croissance prévisionnelle future de Réalités.

Des parts de marché en hausse sur ses principaux marchés, malgré une contraction de la demande. Malgré une contraction du marché qui s’est traduite par une baisse de plus de 41% des réservations d’appartements depuis le précédent pic enregistré en 2010, la part de marché de Réalités a fortement progressé pour atteindre 7,5% en 2013 contre 0,3% en 2010. Cet accroissement de part de marché contribue à renforcer le pouvoir de fixation des prix de la société.

Un solide backlog en promotion immobilière représentant 4,4 fois le chiffre d’affaires. La société bénéficie d’un solide backlog représentant 4,4 fois le chiffre d’affaires 2013 (1.189 lots au total). Celui-ci lui confère une bonne visibilité sur ses revenus futurs.

La croissance régulière des revenus devrait se poursuivre. Après une évolution de sa stratégie en 2010 lorsque Réalités s’est recentrée exclusivement sur son activité de promotion immobilière, ses revenus se sont mis à progresser à un taux de croissance moyen annuel de 40%, passant ainsi de 17 millions EUR en 2010 pour viser un chiffre prévisionnel de 70 millions EUR en 2014. Cette croissance devrait se poursuivre au cours de ces prochaines années, bien qu’à un rythme plus faible.

Un ratio de couverture des charges fixes/FFO élevé. En 2013, la société affichait un ratio de couverture de ses charges fixes par le FFO de 5,1x. Ce ratio devrait rester à un niveau supérieur à 4x au cours de ces prochaines années. Cette particularité permet à Scope d’envisager avec confiance la capacité future de la société à couvrir ses obligations financières en cours.

Un faible ratio Loan-to-Value de 35% en 2013. La société affiche un faible niveau d’endettement qui devrait continuer à rester solide au cours de ces prochaines années.

Liquidité et structure de la dette. Du fait de son activité de promoteur immobilier, le financement de la société est essentiellement à court terme, 58% (21 millions EUR) de la dette ayant une maturité inférieure à un an (79% en 2012). La dette à court terme est constituée à hauteur de 17 millions EUR de dettes adossées aux projets portés par les filiales, qui devraient être remboursées au fur et à mesure de la progression des ventes liées aux projets concernés. La société a fait état au cours de ces dernières années de niveaux de liquidité négatifs en raison du cash-flow négatif généré par les opérations courantes. Celui-ci résulte du processus d’expansion mené par la société à partir de 2010. Scope Ratings anticipe une poursuite de ce niveau de liquidité négatif, provoqué par son développement sur ses principaux marchés.

PERSPECTIVE

La perspective de la notation est Stable. Elle est soutenue par les solides perspectives de croissance assises sur son backlog de promotion immobilière. Scope s’attend à ce que les tendances financières solides des deux dernière années continueront au cours des prochaines annés.

Renseignements importants

Déclarations conformément au Règlement (CE) N° 1060/2009 sur les agences de notation de crédit, tel que modifié par les Règlements (UE) N° 513/2011 et (UE) N° 462/2013

Responsabilité

La responsable de la diffusion de la présente analyse financière est la société Scope Ratings AG, Berlin, immatriculée au Registre du commerce tenu par l’Amtsgericht (tribunal d’instance) de Berlin (Charlottenburg) sous le n° HRB 161306 B, Chief Executive Officer: Florian Schoeller.

Le rapport de notation a été préparé par Philipp Wass, Analyste en chef

Personne responsable de l’approbation du rating: Dr. Britta Holt, Président du Comité

Historique de notation de S.C.A. Réalités
31.03.2014 Review for possible downgrade BB- No Outlook
12.07.2013 Initial Rating BB- Stable Outlook

Une notation de crédit est généralement accompagnée d’une perspective de notation, qui peut être stable, positive ou négative. Les perspectives positives et négatives se rapportent normalement aux 12 à 18 mois suivants. Ces perspectives ne signalent pas nécessairement qu’un relèvement ou un abaissement de la notation, selon le cas, s’ensuivra automatiquement. Cependant, la probabilité d’un tel événement concernant la notation est supérieure à 50%.

Déclarations concernant les intérêts et les conflits d’intérêts

La notation a été établie par Scope Ratings AG de manière indépendante mais contre rémunération et sur sollicitation de l’entité notée.

Au moment de l’analyse, Scope Ratings AG ou les sociétés qui lui sont liées ne détiennent aucune participation dans l’entité notée ou des sociétés qui lui sont liées, directement ou indirectement. Réciproquement, l’entité notée et les sociétés qui lui sont liées directement ou indirectement ne détiennent aucune participation dans Scope Ratings AG ou dans des sociétés liées à elle. L’agence de notation de crédit, les analystes de notation ayant participé à la présente notation et toutes les autres personnes ayant participé à l’établissement de la présente notation et/ou à son approbation ne détiennent aucune participation, directe ou indirecte, dans l’entité notée ou des tiers liés à elle. Sans préjudice de ce qui précède, la détention éventuelle de participations par les personnes précitées dans des organismes de placement collectif diversifiés, y compris des fonds gérés tels que des fonds de pension ou des assurances sur la vie est autorisée par le Règlement de l’UE sur les agences de notation de crédit N° 1060/2009. Ni Scope Ratings AG, ni les sociétés liées à elle ne sont impliquées dans l’intermédiation ou la distribution de produits d’investissement. En théorie, des liens de parenté peuvent toujours exister entre des personnes de Scope Ratings AG et l’entité notée, mais aucune personne n’est associée à l’établissement et à l’approbation d’une notation, dès lors que des liens de parenté ou d’autres liens de proximité pourraient engendrer un conflit d’intérêts.

Sources essentielles de la notation
Site Internet de l’entitée notée/l’offreur, Expertises de valeur, autres expertises, Rapports annuels/rapports semestriels de l’entité notée/l’offreur, Balance des paiements courants actuelle, Informations détaillées demandées, Comptes annuels, Fourniture de données par des fournisseurs de données externes, Entretien avec l’entité notée, Rapports externes sur la situation du marché, Communiqués de presse/autres informations publiques

Scope Ratings AG considère la qualité des informations disponibles concernant l’entreprise évaluée comme satisfaisante. Scope s’est assurée, dans la mesure du possible, de la fiabilité des sources avant de les utiliser, mais n’a pas vérifié de manière indépendante chaque information mentionnée dans les sources.

Consultation par l’entité notée avant la publication du rapport de notation/modification du rapport après consultation
L’entité notée a consulté le rapport de notation avant la publication. Le rapport de notation a subi des modifications significatives pour l’évaluation/n’a pas subi de modifications significatives pour l’évaluation après consultation.

Méthodologie
La méthodologie utilisée pour la notation des sociétés est disponible à l’adresse www.scoperatings.com. L’historique des taux de défaut de Scope Ratings peut être consulté sur la plateforme centrale (CEREP) de l’Autorité européenne des marchés financiers (AEMF) : http://cerep.esma.europa.eu/cerep-web/statistics/defaults.xhtml. Une explication détaillée du taux de défaut de Scope, les définitions des notations de crédit et des informations complémentaires concernant les composants de l’analyse d’une notation sont consultables dans les documents de méthodologie sur le site Internet de l’agence de notation de crédit.

Conditions d’utilisation/exclusion de responsabilité
© 2014 Scope Corporation AG et toutes ses filiales, dont Scope Ratings AG, Scope Analysis GmbH et Scope Capital Services GmbH (collectivement dénommées « Scope »). Tous droits réservés. Les informations et les données sur lesquelles se basent les notations, les rapports de notation, les avis de notation et les recherches et opinions de crédit associées de Scope proviennent de sources que Scope considère comme fiables et exactes. Cependant, Scope n’est pas en mesure de vérifier de manière indépendante la fiabilité et l’exactitude des informations et des données. Les notations, les rapports de notation, les avis de notation ou les recherches et opinions de crédit associées de Scope sont fournis « en l’état », sans déclaration ni garantie de quelque type que ce soit. En aucun cas Scope ou ses administrateurs, ses dirigeants, ses employés et ses autres représentants ne seront responsables envers quiconque de tous dommages directs, indirects, consécutifs ou autres, de tous frais de toute nature ou des pertes qui découleraient de toute utilisation des notations, des rapports de notation, des avis de notation ou des recherches ou opinions de crédit associées de Scope. Les notations et autres opinions de crédit associées émises par Scope sont (et toute partie doit les considérer comme) des avis concernant le risque de crédit relatif, et non des déclarations de fait ou une recommandation d’achat, de conservation ou de vente de titres. Les performances passées ne prédisent pas nécessairement les résultats futurs. Les rapports émis par Scope ne constituent pas des prospectus ou des documents similaires liés à un titre de créance ou à une entité émettrice. Scope émet des notations de crédit et des recherches et opinions associées en partant du principe que les parties qui les utilisent évalueront de manière indépendante si chaque titre est ou non propice à l’investissement ou à une transaction. Les notations de crédit de Scope concernent le risque de crédit relatif et non les autres risques tels que le risque de marché, le risque de liquidité, le risque juridique ou le risque de volatilité. Les informations et données incluses dans le présent document sont protégées par le droit d’auteur et d’autres lois. Pour reproduire, transmettre, transférer, diffuser, traduire, revendre ou stocker les informations et données contenues dans le présent document, en vue d’un usage futur à l’un des effets précités, merci de contacter Scope Ratings AG, Lennéstraße 5 D-10785 Berlin.

Notation émise par

Scope Ratings AG, Lennéstraße 5, 10785 Berlin

Autorité de contrôle compétente

Autorité européenne des marchés financiers (AEMF)
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